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多地推行“带押过户”,为何接受度不高?

发布日期:2023-07-13 06:19    点击次数:209

  21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

  作为激活二手房交易活力的手段之一,“带押过户”已经在全国多地陆续推行。

  根据自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕于3月30日披露的数据,目前,全国已有15个省份100多个地市实践开展了“带押过户”,形成了较为成熟的办理模式,下一步将在全国全面开展。

  “带押过户”指的是,在二手房交易中,卖方持有不动产不解除抵押直接办理过户,将不动产的所有权转移至买方。这一程序的好处是,能够节约时间和成本。

  赵燕说,“实行不动产‘带押过户’后,卖方无需筹集资金归还旧贷款,不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接,大大节省了交易时间,降低交易难度和成本。”

  “带押过户”让二手房交易过程变得更为简洁,市场接受并认可这一点。

  但据21世纪经济报道记者多方采访了解,在实操层面上,“带押过户”目前仍停留在相对前期的阶段。深圳、成都、武汉等城市的多家中大型中介机构在接受采访时均表示,目前开展这一业务的客户数量寥寥,在推进过程中,仍存在诸多“堵点”待破,例如跨行办理、风险把控等。

  “带押过户”能否进一步普及普惠,也正取决于这些方面能否得到协调和解决。

  积极推行

  “带押过户”在全国范围早有探索。早在2020年9月,珠海就已经率先推出这一服务。但真正开始推广,则是从2022年开始。2022年以来,“带押过户”陆续在全国多地展开。在这其中,深圳是一线城市中首推这一模式的城市。

  2023年1月5日,深圳六个部门联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》通知,自此深圳存在抵押的房产可在不提前还清贷款的情况下,办理过户、重新抵押并发放新的贷款,实现使用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款。

  深圳推出这一政策的背景之一,是二手房交易量在彼时已经降至冰点。据深圳市房地产中介协会统计,2022年全年深圳二手房录得(含自助)26853套,相比2021年44375套的降幅达到39.5%,创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值。

  因此,深圳当时推行“带押过户”也被市场解读为通过简便二手房交易程序达到激活流动性的目的。

  广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,去年以来深圳二手房交易量一直在2000套左右徘徊,创十几年新低。现在,国家对于住房改善、换房需求扶持力度较大,深圳要稳定楼市,必须要将二手房市场稳定住,重新恢复二手房占主导的交易局面。所以,相关的政策便应运而生。

  除了深圳以外,还有更多的城市也陆续推行“带押过户”的二手房交易政策。

  根据中指研究院统计数据,截至2023年4月15日,全国共有145座城市推行“带押过户”,包括北京、广州、南京、武汉和成都等重点一二线城市。

  尽管各地积极推行,但在实操层面,“带押过户”的案例目前仍然较少,不过在摸索过程中,业务量已经有所起色。

  以珠海为例,根据珠海市银行业协会发布数据,2023年一季度,珠海二手房“带押过户”业务共办理245宗,抵押金额约3.38亿元,业务量超过2022年全年。目前,珠海开通此业务的银行机构超过20家。

  珠海推行“带押过户”已经两年有余,去年全年的业务量也仅200余宗,这从侧面说明,市场对这一业务的青睐度仍有待提高。

  不仅是珠海,去年下半年以来推行“带押过户”的城市,目前多数也仍在起步阶段。

  一家深圳头部中介机构的相关负责人在接受21世纪经济报道记者采访时指出,“我们公司到现在还没有做过一单‘带押过户’。目前这个业务还是在宣传阶段,离完全施行还有距离。”

  东莞于今年4月初推出“带押过户”业务,目前也还在起步阶段。一位东莞四大行从事房贷的人士告诉21世纪经济报道记者,现在开始有接单,量没有很大,还在起步。

  纾解堵点

  “带押过户”落地的堵点在哪?为什么市场对之态度暧昧?

  21世纪经济报道记者多方采访发现,“带押过户”在推行过程中仍然存在一些壁垒需要打破,而且从购房者的角度,对带押过户的安全性存在担忧导致这一业务在推进过程中有所阻隔。

  据21世纪经济报道记者了解,目前“带押过户”跨行办理仅在少数城市可以办理,且也在摸索阶段。以深圳为例,在探索数月后,首例跨行“带押过户”在近日才出现。

  近期,有深圳的购房者在建设银行南山高新园支行办理了二手房按揭贷款,并在深圳市不动产登记南山登记所前海登记服务大厅顺利办结“跨行带押过户”登记手续,领取新的不动产权证,成为深圳市首例“跨行带押过户”政策的受益者。

  目前,很多城市跨行办理的操作细则仍未明确。一位熟悉成都市场的人士告诉21世纪经济报道记者,“现在成都办‘带押过户’的不太多,而且跨行怎么办理,都还不知道。”

  这是“带押过户”的堵点之一。但实际上,即便不存在实操层面的问题,买卖双方对这一业务的认可度,仍需提升。

  一位武汉的中介人士告诉21世纪经济报道记者,在他与客户沟通这一业务的过程中,客户的关注点聚焦在待交易不动产的抵押情况。“客户会很关心带抵押的比例,如果带押比例过高,买房就会比较慎重。因为客户会觉得这个房东在金融这块存在风险,杠杆太高,缺钱的概率会更高,所以会更加审慎。”

  北京金诉律师事务所主任王玉臣对于“带押过户”的交易建议称,对于购房人而言,在“带押过户”整个流程中,如果没有顺利实现解除之前的抵押,购房人所购买的房屋没有取得“完整意义”上的所有权。如果想带押过户,务必注意流程控制,涉及到的所有流程都要做到精细化,涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位,避免出现一些不必要的时间差。

  带押过户在实操过程中可能存在的风险已经被各地关注到并重视。为了消弭买卖双方的信息差以及降低交易的风险,全国各地已经陆续在行动。

  深圳的模式是,在“带押过户”的全过程中,所有资金由买卖双方共同认可的公证处或银行进行资金提存监管,直至过户手续完成。这可在确保资金安全的前提下,降低卖方“赎楼费”支出、提高交易效率。

  李宇嘉认为,在对买卖双方的保障方面,技术层面是比较简单的。他指出,通过预告登记和公证,可以提前锁定交易,防止一房二卖,也防止抵押权落空,防止申请了贷款无法获得产权等。另外,金融和不动产可以根据各自诉求制定完善交易流程,也能做到保护各方权益。

  (作者:吴抒颖 )

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责任编辑:张文



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